Risorse Legali
Giovedi 21 novembre 2024
1) Ho preso in affitto un appartamento che ho adibito a
studio per la mia attività nel dicembre 2002 con un
contratto di locazione regolarmente registrato, però
già da qualche mese il proprietario mi ha inviato la
disdetta per il dicembre 2008 senza neanche dirmi il motivo per cui
vuole che lasci l'immobile alla prima scadenza (dopo sei anni).
E' regolare questa procedura?
RISPOSTA: Per le locazioni di immobile ad uso diverso da quello di abitazione, come nel caso di specie, è tuttora in vigore la disciplina prevista dall'art. 29 della L. 27/07/1978 n. 392, c.d.legge sull'equo canone, in base al quale il locatore può negare la rinnovazione del contratto alla prima scadenza solo ed esclusivamente se ricorre una delle seguenti motivazioni:
a) il locatore deve adibire l'immobile ad abitazione
propria o del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea
retta.
b) il locatore deve adibire l'immobile all'esercizio proprio
o da parte del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in
linea retta di una attività commerciale, industriale o
artigianale, o anche di interesse turistico
c) il locatore deve
demolire l'immobile per ricostruirlo o procedere alla sua integrale
ristrutturazione o restauro oppure eseguire su di esso un
intervento sulla base di un programma comunale pluriennale di
attuazione ai sensi delle leggi vigenti.
Si precisa che il locatore, nella disdetta che deve inviare con lettera raccomandata almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza, a seconda del tipo di attività, deve specificare, a pena di nullità, il motivo tra quelli tassativamente indicati per il quale intende negare il rinnovo contrattuale.
Se il locatore non adempie a tale prescrizione, il contratto si intende rinnovato per la stessa durata (sei o, se trattasi di struttura alberghiera, nove anni).
Nel caso in esame, pertanto, la disdetta inviata dal locatore è nulla e inefficace per due ordini di motivi: in primo luogo la disdetta è stata inviata solo qualche mese prima e non un anno prima (12 mesi) e in secondo luogo il locatore nella comunicazione non ha specificato il motivo per cui intende recedere dal contratto alla prima scadenza: di conseguenza il contratto è da ritenersi rinnovato di altri sei anni.
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2) Ho dato in locazione un appartamento di mia proprietà, però il mio inquilino non mi paga l'affitto: cosa posso fare?
RISPOSTA: Il codice di procedura civile agli artt. 657 e segg. prevede, nell'ipotesi in cui il conduttore (inquilino) non paghi il canone di locazione, una procedura sommaria, c.d. intimazione di sfratto per morosità, che consente al proprietario dell'immobile locato di intimare lo sfratto al conduttore e rientrare in possesso del proprio appartamento in tempi relativamente brevi, trattandosi di un procedimento più snello e più veloce rispetto ad una causa ordinaria.
Infatti, se il conduttore non compare all'udienza davanti al giudice, o, comparendo, non propone opposizione, il giudice convalida lo sfratto e fissa la data entro cui il conduttore moroso dovrà lasciare l'appartamento.
Se il conduttore non adempie spontaneamente entro la data indicata dal giudice, il locatore può iniziare la procedura di sfratto, notificando al conduttore, come atto preliminare, il precetto per rilascio dell'immobile; dopo di che l'Ufficiale giudiziario notificherà al conduttore l'avviso di accesso, indicando il giorno e l'ora in cui egli si recherà in loco per "sfrattare" il conduttore ed immettere nel possesso dell'immobile il proprietario.