Risorse Legali
Sabato 21 dicembre 2024
Questa applicazione serve per calcolare la superficie commerciale delle principali tipologie di immobili (appartamenti, ville, negozi, uffici ecc…) considerando le relative pertinenze, sulla base dei criteri generali definiti nel DPR. 138/1998 e delle indicazioni OMI.
Se non conosci la superficie complessiva dei vani principali e dei vani accessori diretti li puoi inserire uno alla volta, selezionando l'opzione: "Singoli Vani".
Le pertinenze invece vanno indicate separatamente selezionandole per nome. Dovrai solo specificare se la pertinenza è comunicante con l'immobile principale, ma ti sarà richiesto solo se l'informazione è necessaria per il calcolo.
Il motivo per cui è necessario inserire le singole pertinenze è perché le loro caratteristiche determinano le modalità di calcolo della superficie commerciale (pertinenza di servizio o di ornamento, coperta o scoperta, comunicante o non comunicante).
Per il calcolo della superficie commerciale valgono le seguenti regole generali:
I muri interni ed esterni vanno computati per intero fino ad uno spessore massimo di 50 cm.
I muri in comunione con altre proprietà si calcolano al 50%, ossia fino ad uno spessore massimo di 25 cm.
Non va considerata la superficie dei vani di altezza utile inferiore a 1,50 metri.
Per le scale interne si considera la loro proiezione orizzontale, a prescindere dal numero di piani collegati.
Gli spazi e le superfici condominiali sono già considerati nel valore unitario attribuito a ciascun immobile e non devono essere aggiunti alla superficie complessiva.
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Nota:
Con i termini "villini" e "ville" si intendono le abitazioni appartenenti rispettivamente alle categorie catastali A/7 e A/8.
Cos'è la Superficie Commerciale
La superficie commerciale è un particolare tipo di misurazione della superficie complessiva degli immobili utilizzato, assieme ad altri criteri, per la determinazione del loro valore venale (prezzo di vendita o quotazione).
Dal momento che le unità immobiliari sono quasi sempre costituite da locali con caratteristiche assai diverse tra loro (vani principali, vani accessori, pertinenze), si rende necessario un criterio di calcolo omogeneo in grado di armonizzare tutte le superfici che entrano nel calcolo.
Cosa sono i vani principali
I vani principali di un immobile sono ambienti di uso quotidiano, come ad esempio la cucina, la sala da pranzo, il salotto, la camera da letto, lo spazio espositivo di un negozio ecc…, la cui superficie risulta generalmente più grande rispetto a quella degli altri vani dell'immobile.
Cosa sono i vani accessori
I vani accessori sono ambienti di superficie più piccola rispetto ai vani principali che per loro caratteristica assolvono a specifici servizi nell'ambito dell'unità immobiliare.
I vani accessori si dividono in vani accessori diretti (o anche "vani accessori a servizio diretto") e vani accessori indiretti (a anche "vani accessori a servizio indiretto").
I primi sono vani ad uso esclusivo dell'immobile, strutturalmente necessari per l'utilizzo dei vani principali e sono generalmente situati all'interno dell'unità immobiliare principale (e sicuramente sullo stesso piano) e comunicanti con essa (esempio: bagni, ripostigli, ingressi, disimpegni, corridoi, retrobottega ecc…).
I secondi fanno parte delle cosiddette pertinenze e, pur essendo di uso esclusivo dell'immobile, non sono strutturalmente necessari per l'utilizzo dei vani principali e solitamente non sono comunicanti con essi (esempio: cantine, box, garage, soffitte, magazzini ecc…).
Cosa sono le pertinenze
Le "pertinenze" sono quei beni che rispetto all'immobile principale mantengono una loro individualità specifica e che svolgono una funzione di servizio o puramente estetica.
Si tratta prevalentemente dei vani accessori indiretti, come ad esempio cantine e garage, oppure di superfici scoperte o parzialmente coperte annesse catastalmente alla proprietà principale, come ad esempio giardini, balconi, terrazze, portici ecc…
In ambito condominiale, per indicare che si tratta di una pertinenza dell'appartamento e non di uso comune si usa spesso il termine "pertinenza esclusiva".
Le pertinenze esclusive di un immobile si dividono in:
pertinenze esclusive di ornamento: balconi, terrazze, cortili, portici, patii, giardini, tettoie aperte ecc…
- pertinenze esclusive di servizio: cantine, soffitte, posti auto coperti e scoperti, box, locali deposito ecc… che praticamente coincidono con i vani accessori indiretti.
Una pertinenza si dice comunicante con i vani principali se è collegata ad essi (allo stesso livello o tramite scala interna), non comunicante se non è collegata ed ha accesso indipendente ed esterno all'unità immobiliare.
Come si calcola la superficie commerciale
Le modalità di calcolo della superficie commerciale illustrate di seguito sono state adottate dall'OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) per la composizione della Banca dati Nazione delle Quotazioni Immobiliari; L'OMI non esiste più come Ente autonomo ma recentemente è confluito nell'Agenzia delle Entrate.
Criteri Generali
I principi generali fanno riferimento al DPR. 23/03/1998 n. 138 in cui si forniscono le indicazioni per il calcolo della c.d. "superficie catastale".
I muri interni e quelli perimetrali esterni vanno computati per intero fino ad uno spessore massimo di 50 cm, mentre i muri in comunione nella misura del 50%, ossia fino ad uno spessore massimo di 25 cm.
La superficie dei vani principali e degli accessori di altezza utile inferiore a 1,50 metri non entra nel computo della superficie catastale.
La superficie degli elementi di collegamento verticale interni (scale, rampe, ascensori ecc…) sono computati in misura pari alla loro proiezione orizzontale, indipendentemente dal numero di piani collegati.
Le rientranze e le sporgenze realissate per motivi strutturali od estetici non vanno considerate a meno che la loro superficie non risulti fruibile.
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Per quanto riguarda gli immobili facenti parte di un condominio non vanno considerate le superfici relative a:
scale, pianerottoli e ballatoi comuni
aree di uso comune (coperte e scoperte) rappresentate da terrazzi di copertura, stenditoi, lavatoi, atri di ingresso;
appartamento del portiere e locali di sorveglianza;
stradine private di accesso all’edificio;
locali tecnici o locali di deposito comuni;
sala riunione condominiale;
spazi comuni (area occupata dalla chiostrina, dall’ascensore, dai cavedii, ecc…)
giardini, aree a verde e camminamenti di pertinenza dell’edificio.
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Per le unità immobiliari unifamiliari (ville o villini) non vanno considerate le superfici relative a:
spazi vuoti tra il terreno (terrapieni) e il solaio inferiore del fabbricato;
spazi all’interno dei tetti ventilati (sottotetti non praticabili);
copertura a terrazzo non praticabile;
superficie occupata dalle canne di aerazione o fumarie, dagli eventuali camini, dai cavedii;
superfici o locali occupati dagli impianti tecnici.
La superficie commerciale, determinata secondo i criteri esposti di seguito, viene arrotondata al metro quadrato.
Ad esempio: se la superficie commerciale calcolata è pari a 89,56 mq il risultato finale sarà pari a 90 mq, mentre un valore di 89,42 mq viene arrotondato a 89 mq.
Calcolo superficie commerciale per immobili ad uso residenziale
La superficie commerciale si ottiene sommando:
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la superficie dei vani principali e dei vani accessori a servizio diretto dell'immobile;
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la superficie dei balconi, terrazze e simili, di pertinenza esclusiva nella singola unita' immobiliare, calcolata nella misura:
del 30%, fino a metri quadrati 25, e del 10% per la quota eccedente, se le pertinenze sono comunicanti con i vani principali e con quelli ad accesso diretto,
del 15%, fino a metri quadrati 25, e del 5% per la quota eccedente, se non comunicanti.
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la superficie delle pertinenze esclusive di servizio calcolata nella misura:
del 50%, se comunicanti con i vani principali e con quelli accessori a servizio diretto
del 25%, se non comunicanti;
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la superficie delle pertinenze esclusive di ornamento e delle aree scoperte calcolata nella misura:
del 10%, fino al limite costituito dalla somma della superficie dei vani principali e dei vani accessori diretti.
Nota: solo per gli immobili classificati come ville o villini (categorie catastali A/7 e A/8) tale limite è elevato a 5 volte la superficie dei vani principali e dei vani accessori diretti.del 2% per le superfici eccedenti il limite sopra indicato.
Calcolo superficie commerciale per uffici, studi, negozi, laboratori professionali e locali assimilabili
La superficie commerciale si ottiene sommando:
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la superficie dei vani e dei locali aventi funzione principale nella specifica categoria e dei locali accessori a servizio diretto di quelli principali;
Nota: per negozi e locali ad essi assimilabili (ad esempio bar, ristoranti ecc.) la superficie dei locali accessori a servizio diretto va calcolata al 50%.
L'applicazione calcola automaticamente tale riduzione se si inseriscono i singoli vani separatamente, altrimenti la superficie totale dovrà essere inserita tenendo conto di questa riduzione. -
la superficie dei balconi, terrazze e simili calcolata nella misura del 10%;
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la superficie delle pertinenze esclusive di servizio calcolata nella misura:
del 50%, se comunicanti con i locali principali e con i vani accessori a servizio diretto
del 25% se non comunicanti;
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la superficie delle pertinenze esclusive di ornamento e delle aree scoperte calcolata nella misura del 20% per negozi e locali assimilabili e del 10% negli altri casi.
La Superficie Catastale
L'allegato "C" del DPR. 23/03/1998 n. 138, richiamato dall'OMI per il calcolo della superficie commerciale, definisce le norme tecniche per determinare la superficie catastale degli immobili.
La superficie catastale è utilizzata per determinare il valore catastale di un immobile ai fini fiscali, come ad esempio nel calcolo dell' IMU o delle imposte di compravendita, e coincide sostanzialmente con quella commerciale "OMI" tranne che per il seguente caso particolare.
Per gli immobili ad uso residenziale, la somma delle superfici delle pertinenze esclusive concorre a determinare la superficie catastale fino al tetto massimo del 50% della superficie dei vani principali e degli accessori diretti.
Tale limite non si applica per calcolare la superficie commerciale in quanto e non è richiamato dalle indicazioni OMI.
Cos'è la Superficie Utile
La superficie utile è utilizzata prevalentemente per determinare il canone di locazione degli immobili.
Si parla in questi casi di:
superficie utile lorda: misurata al netto delle murature esterne (perimetrali) ma considerando le pareti divisorie interne.
superficie utile netta: misurata al netto delle murature esterne e al netto delle pareti divisorie interne; La superificie utile nette è indicata talvolta con il termine "Superficie equo canone".
NOTA:
Secondo le linee guida pubblicate dall'OMI, i criteri per calcolare la superficie utile (lorda o netta) di un immobile sono gli stessi descritti per il calcolo della superficie commerciale.
Pertanto, se al posto delle superfici lorde dei vani e delle pertinenze, comprensive dei muri divisori e perimetrali, si inseriscono nell'applicazione le superfici utili (lorde o nette), il risultato che si ottiene dall'applicazione sarà proprio la superficie utile (lorda o netta) dell'intero immobile.
Avvertenza:
Questa applicazione é utilizzabile per un uso non professionale e le informazioni fornite si intendono a carattere indicativo.
Nonostante l’impegno profuso nell’analisi e nello sviluppo del software non é possibile escludere la presenza di errori, per cui si consiglia di controllare sempre i risultati ottenuti.
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